“李嘉誠(chéng)跺一跺腳，整個(gè)香港地產(chǎn)都會(huì)震一震。”

最近被稱作地產(chǎn)界“風(fēng)向標(biāo)”的李嘉誠(chéng)又有了新動(dòng)作，七折出售長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)（李嘉誠(chéng)旗下地產(chǎn)旗艦）新樓盤(pán)海景房“親海駅II”。

此次共售賣(mài)132戶房屋，每平方英尺價(jià)格為1.5萬(wàn)港元（約合人民幣14.8萬(wàn)元/平方米），價(jià)格較周?chē)址烤鶅r(jià)便宜近3成，房?jī)r(jià)下跌直逼7年前，或?yàn)?016年后香港市區(qū)最低的新盤(pán)項(xiàng)目。該項(xiàng)目?jī)r(jià)格也被外界視為香港樓市“深水炸彈”。

該消息一經(jīng)發(fā)布，立刻受到購(gòu)房客的追捧，最終收獲超3000宗認(rèn)購(gòu)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)后續(xù)決定以原價(jià)追加122戶。

一場(chǎng)成功的營(yíng)銷

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)執(zhí)行董事趙國(guó)雄稱“親海駅Ⅱ”的首批售價(jià)“便宜到爆”，而此次降價(jià)是為了履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，幫助香港市民解決房屋問(wèn)題，直言“不要賺盡、不用賺多”。

國(guó)金證券執(zhí)行董事黃立沖則稱，長(zhǎng)實(shí)此次降價(jià)出售更具有營(yíng)銷性質(zhì)，“按現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，要想把新房賣(mài)出去，應(yīng)該比周邊便宜20%-30%，這是一個(gè)比較務(wù)實(shí)的定價(jià)”。

據(jù)悉，此次降價(jià)出售的“親海駅Ⅱ”位于油塘工業(yè)區(qū)，是典型的工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)型的住宅區(qū)，周邊是工業(yè)用地，居住條件一般且交通設(shè)施缺乏，居住密度非常高，樓房質(zhì)量一般。同時(shí)附近的魚(yú)市場(chǎng)已確定會(huì)拆遷且改建為住宅，未來(lái)可能會(huì)擋住親海駅的部分海景，難以達(dá)到此前宣傳的海景房效果。

“現(xiàn)在首推的單位，是相對(duì)比較差的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商想以最低的價(jià)格增加市場(chǎng)關(guān)注度，從而招攬客源。”某就職于國(guó)際知名房產(chǎn)咨詢公司的管理層稱。

在香港樓市持續(xù)疲軟的大環(huán)境下，此次降價(jià)對(duì)于李嘉誠(chéng)來(lái)說(shuō)，是一場(chǎng)成功的“營(yíng)銷”，不僅賣(mài)出了未能達(dá)到預(yù)期的“差”房子，使資金以較快速度回流，更標(biāo)榜了企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。

頂尖的投資者往往能感知到風(fēng)暴的來(lái)臨，此次李嘉誠(chéng)旗下新房低價(jià)拋出，其實(shí)是看到了香港房地產(chǎn)泡沫的散去。不少人感嘆“這可能是未來(lái)十年香港最高的房?jī)r(jià)了”。

需求下降：香港人逃離香港

近幾年，受生活壓力大、移民潮等因素影響，香港納稅人口大幅度流失。據(jù)香港稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，香港納稅人口在3年間累計(jì)減少約37萬(wàn)人，主要分布在23-50歲群體中，而這些群體也是購(gòu)房的主力。

即使近兩年香港加大引進(jìn)人才力度，但這些“新香港人”要居住滿7年，買(mǎi)房時(shí)才不需要繳納印花稅，這些人目前多數(shù)沒(méi)有購(gòu)房欲望。而真正對(duì)買(mǎi)房有需求的人，往往支撐不起香港高昂的房?jī)r(jià)。

加上近期美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)加息，銀根緊縮，利率高達(dá)5%，香港平均租售比（房屋租金與售價(jià)的比例）僅有2%左右，買(mǎi)房者遭遇空前壓力，導(dǎo)致樓市價(jià)格普跌，新房交易疲軟庫(kù)存激增。

通過(guò)降價(jià)噱頭來(lái)吸引消費(fèi)者，也是香港房地產(chǎn)企業(yè)不得已的選擇。

供給增加：政策打破困局

2022年10月，香港新任特首李家超在立法會(huì)上發(fā)布了首份施政報(bào)告，稱要將解決“住”的問(wèn)題作為本屆政府施政的重點(diǎn)，通過(guò)增加供應(yīng)，打破房屋短缺的長(zhǎng)期困局。

在今年7月，香港特區(qū)政府財(cái)政司司長(zhǎng)陳茂波表示，香港已經(jīng)鎖定了未來(lái)7300公頃土地的供應(yīng)來(lái)源，將在北部都會(huì)區(qū)和交椅洲人工島大力建設(shè)居住房。

據(jù)媒體數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)7成受訪者對(duì)北部都會(huì)區(qū)建設(shè)持良好態(tài)度。一旦北部都會(huì)區(qū)的新房開(kāi)售，將對(duì)香港的樓市造成巨大沖擊，同時(shí)大片的新城區(qū)落成必然會(huì)對(duì)舊城區(qū)造成出清，舊城區(qū)房?jī)r(jià)下跌大勢(shì)所趨。

而此次李嘉誠(chéng)七折拋售新樓盤(pán)，折射出香港樓市面臨著巨大的壓力。香港房地產(chǎn)行業(yè)目前的困境是由供過(guò)于求、美聯(lián)儲(chǔ)加息、潛在買(mǎi)家不敢入市等多種原因造成。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底，香港整體住宅樓價(jià)較2021年高位累計(jì)下跌13%，寫(xiě)字樓則從2018年高位下跌20%。

對(duì)于此次長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的折價(jià)拋售，業(yè)內(nèi)有分析人士指出，長(zhǎng)實(shí)或許是想減倉(cāng)回收資金，可能會(huì)有其他投資回報(bào)率跑贏房地產(chǎn)。

香港房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)頹廢不振？

在香港樓市持續(xù)蕭條的背景下，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)卻釋放了繼續(xù)買(mǎi)入房地產(chǎn)的信號(hào)。李嘉誠(chéng)長(zhǎng)子、長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅在會(huì)議上稱，現(xiàn)在入市時(shí)機(jī)較3年前更佳。

在2022年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以較低價(jià)拿下香港多塊土地。截至2022年底，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)累計(jì)擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約7500萬(wàn)平方呎，其中內(nèi)地和香港分別為6400萬(wàn)平方尺、700萬(wàn)平方尺。

在房地產(chǎn)整體呈頹勢(shì)的大形勢(shì)下，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)一邊打折賣(mài)房，一邊又積極拿地，業(yè)內(nèi)猜測(cè)其或許預(yù)估到未來(lái)樓市走向，保證賬面現(xiàn)金流充沛。

李嘉誠(chéng)“效應(yīng)”

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)的折價(jià)拋售，也給一眾地產(chǎn)股票帶來(lái)了不少影響。8月 7日，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)出現(xiàn)了小幅的上漲，而九龍倉(cāng)置地大跌5.77%，恒大物業(yè)大跌11.50%，碧桂園大跌7.69%，作為風(fēng)向標(biāo)的李嘉誠(chéng)確實(shí)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)有著舉足輕重的影響。

“高賣(mài)低買(mǎi)本來(lái)就是正常的商業(yè)行為”這也是李嘉誠(chéng)一直奉承的準(zhǔn)則。目前李嘉誠(chéng)對(duì)香港豪宅項(xiàng)目凱悅頗感興趣，僅6月份現(xiàn)身廣州參與談判就引起該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商龍光、合景的擔(dān)憂，而兩家房企正處在債務(wù)重組的關(guān)鍵時(shí)刻。

伴隨著一系列刺激樓市政策的出臺(tái)，李嘉誠(chéng)家族大量購(gòu)買(mǎi)低價(jià)土地，釋放重返中國(guó)樓市的信號(hào)，是否代表李嘉誠(chéng)要“殺回來(lái)”了，仍需打個(gè)問(wèn)號(hào)。