今年二季度，美國(guó)房?jī)r(jià)飆升22.9%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的35.79萬(wàn)美元。

美國(guó)強(qiáng)勁的購(gòu)房需求繼續(xù)壓倒性地超過(guò)待售房屋的供應(yīng)，美國(guó)幾乎每個(gè)角落的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)飆升。雖然近幾個(gè)月來(lái)購(gòu)房狂潮已經(jīng)顯示出放緩的跡象，但房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)仍未冷卻。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)周四表示，該協(xié)會(huì)追蹤的183個(gè)城區(qū)中，有182個(gè)地區(qū)第二季度獨(dú)棟現(xiàn)房銷售價(jià)格中值較上年同期有所上升。其中94%的城區(qū)房?jī)r(jià)中值較上年同期上漲了10%以上。今年春季，美國(guó)的購(gòu)房狂潮推動(dòng)94%的大城市地區(qū)的房?jī)r(jià)以每年10%或更大幅的速度上漲。

由于全國(guó)各地的買家都在爭(zhēng)搶稀缺的房源，二季度一套現(xiàn)有獨(dú)棟住宅的價(jià)格中值較上年同期上漲了23%，達(dá)到35.79萬(wàn)美元的歷史最高水平。買盤普遍上漲。該研究還顯示，在調(diào)查的183個(gè)城區(qū)中，有173個(gè)在去年同期實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長(zhǎng)，高于第一季度的89%。

是什么推動(dòng)了美國(guó)民眾的買房需求？

較低的抵押貸款利率在一年多的時(shí)間里刺激了火熱的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，庫(kù)存短缺推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷走高。購(gòu)房者很難找到他們負(fù)擔(dān)得起的房產(chǎn)，美國(guó)5月份二手房銷量連續(xù)第四個(gè)月下滑。過(guò)去一年，低利率和遠(yuǎn)程辦公的現(xiàn)象刺激了新的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)已經(jīng)攀升。與此同時(shí)，由于潛在賣家取消或推遲了搬遷計(jì)劃，市場(chǎng)上的可售房屋數(shù)額有所下降。在一場(chǎng)競(jìng)價(jià)大戰(zhàn)之后，那些進(jìn)入市場(chǎng)的房子很快就被賣掉了。

但在過(guò)去幾個(gè)月里，高房?jī)r(jià)吸引了更多賣家進(jìn)入市場(chǎng)，并將一些買家推到了一邊。據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Redfin Corp.的數(shù)據(jù)，截至8月1日的四周活躍上市量比截至3月的四周近期低點(diǎn)增長(zhǎng)了13%。

許多第二季度房?jī)r(jià)漲幅最大的都市區(qū)位于南部和西部，不過(guò)漲幅最大的是馬薩諸塞州的Pittsburgh，房?jī)r(jià)中值較上年同期上漲46.5%。緊隨之后的是德克薩斯州的Austin，漲幅為45.1%，和佛羅里達(dá)州的Naples，增長(zhǎng)41.9%。

房?jī)r(jià)上漲對(duì)想要成為房主的租房者打擊尤其嚴(yán)重。第二季度，首次購(gòu)房者的月供占收入的比例從上年同期的21%躍升至25%。

看到這里，或許大家已經(jīng)被這房?jī)r(jià)漲幅驚訝到，甚至?xí)氲侥遣恐v述2008年美國(guó)房產(chǎn)泡沫的知名電影《大空頭》。

這一切真的會(huì)是泡沫嗎？

大概率不會(huì)。相反，該行業(yè)認(rèn)為，最近的疲軟更多地是回歸正常。雖然過(guò)去12個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲了驚人的17.2%，但房地產(chǎn)研究公司CoreLogic預(yù)測(cè)，未來(lái)12個(gè)月的房?jī)r(jià)只會(huì)上漲3.2%。

NAR首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)看起來(lái)將從'過(guò)熱'轉(zhuǎn)向'回暖'，價(jià)格漲勢(shì)明顯放緩，首次購(gòu)房者的住房負(fù)擔(dān)能力正在減弱。

Realtors集團(tuán)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lawrence Yun在報(bào)告中表示，在過(guò)去一年里，房?jī)r(jià)上漲和隨之而來(lái)的住房財(cái)富積累非?？捎^，但不太可能在2022年再次出現(xiàn)，有跡象表明，更多的房產(chǎn)供應(yīng)將進(jìn)入市場(chǎng)，需求會(huì)有所減少。

房地產(chǎn)市場(chǎng)研究公司Zonda的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿里•沃爾夫在《財(cái)富》雜志上表示：隨著經(jīng)濟(jì)重新開(kāi)放，人們重新開(kāi)始旅游和與朋友家人們團(tuán)聚，對(duì)住房的癡迷會(huì)略有減少。這就是為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)通常具有季節(jié)性模式，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特之處在于，季節(jié)性明顯消失了。

盡管過(guò)去一年的房?jī)r(jià)像2008年之前一樣上漲，但2021年的走勢(shì)與那次泡沫完全不同。如果美國(guó)房地產(chǎn)泡沫破裂，可能需要出現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩。美國(guó)目前處于這一范圍的另一端，在疫情期間下降了50%以上后，房屋庫(kù)存仍接近40年來(lái)的低點(diǎn)。更不用說(shuō)，根據(jù)房地美(Freddie Mac)的數(shù)據(jù)，美國(guó)大約有380萬(wàn)套單戶住宅在建。在2008年泡沫形成之前，每年的房屋建造量比現(xiàn)在高出30%左右。

此外，人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，美國(guó)房產(chǎn)低庫(kù)存將繼續(xù)被購(gòu)房者的需求所抵消。正如《財(cái)富》雜志之前報(bào)道的那樣，美國(guó)正處于一個(gè)五年期間的中期，在這期間，出生于1989年至1993年的千禧一代人數(shù)最多，他們正步入30歲——這是首次購(gòu)房真正開(kāi)始的年齡。

但仍有一些不確定因素。

美國(guó)疫情導(dǎo)致抵押貸款利率跌至歷史低點(diǎn)，這為購(gòu)房者節(jié)省了大量的抵押貸款，并允許他們將預(yù)算向北延伸。如果通脹擔(dān)憂令美聯(lián)儲(chǔ)受到驚嚇而提前加息，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面影響。

許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將在今年年底前放緩。資本經(jīng)濟(jì)(Capital Economics)高級(jí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家Matthew Pointon表示，雖然美國(guó)疫情促使許多人搬到異地工作，但隨著公司召回返工辦公室，這一趨勢(shì)可能會(huì)放緩。

此外，允許一些借款人暫停還款的抵押貸款延期計(jì)劃將于9月30日結(jié)束。目前仍有175萬(wàn)借款人加入了貸款延期計(jì)劃，占美國(guó)抵押貸款的3.5%。如果這些房主選擇出售而不是重新還款，可能會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)庫(kù)存上升。